Due diligence ambientale per capannoni e siti produttivi: quali controlli fare prima di acquistare o affittare.
Prima di acquistare o prendere in affitto un capannone bisogna valutare spazi, impianti, posizione e costi.
C’è però un altro aspetto che può incidere in modo importante sulla decisione: la situazione ambientale del sito. Infatti, una contaminazione del terreno, una vecchia cisterna, la presenza di materiali contenenti amianto o le conseguenze di precedenti attività industriali possono trasformarsi in criticità tecniche, economiche e gestionali.
E tali problematiche non sempre sono immediatamente visibili.
Per questo, prima di acquistare o prendere in locazione un capannone o un sito produttivo, può essere utile effettuare una due diligence ambientale.
Cos’è una due diligence ambientale e perché farla prima di firmare
Un sito produttivo conserva spesso le tracce delle attività che vi sono state svolte nel tempo: officine, depositi, lavorazioni industriali, utilizzo di carburanti, solventi o altre sostanze possono aver lasciato conseguenze che non emergono da una semplice visita dell’immobile.
La due diligence ambientale ha lo scopo di raccogliere e mettere in relazione le informazioni disponibili per individuare eventuali elementi di rischio e valutare se siano necessari ulteriori approfondimenti.
L’obiettivo non è necessariamente trovare un problema, ma sapere in anticipo se esiste e comprenderne la portata.
Conoscere la situazione prima di concludere l’acquisto o la locazione consente infatti di inserire anche gli aspetti ambientali tra gli elementi da considerare nella valutazione complessiva dell’operazione.
Quali rischi ambientali possono nascondersi in un sito produttivo
Un capannone apparentemente in buone condizioni può avere una storia produttiva complessa. Tra gli elementi che possono richiedere attenzione rientrano, ad esempio, vecchie cisterne e serbatoi, utilizzo o stoccaggio di carburanti e solventi, aree precedentemente destinate a lavorazioni industriali, depositi di rifiuti o sostanze chimiche e materiali contenenti amianto*. Anche precedenti interventi ambientali, indagini o bonifiche rappresentano informazioni importanti da ricostruire.
La presenza di uno di questi elementi non indica automaticamente l’esistenza di una contaminazione, può però rappresentare un segnale da approfondire per comprendere meglio le condizioni del sito.
Su questo tema TeA Lab ha già approfondito quali verifiche effettuare in presenza di amianto nei capannoni industriali e come programmare correttamente verifiche e analisi.
Quali controlli ambientali fare su un capannone
Una due diligence ambientale parte normalmente dalla ricostruzione della storia del sito e dall’analisi della documentazione disponibile.
È importante verificare, ad esempio:
quali attività sono state svolte in passato;
le eventuali autorizzazioni ambientali disponibili;
la presenza attuale o pregressa di cisterne e serbatoi;
vecchie aree di deposito di rifiuti o sostanze chimiche;
precedenti indagini ambientali;
eventuali interventi di messa in sicurezza o bonifica.
A questa prima ricostruzione può seguire il sopralluogo tecnico, utile per osservare direttamente lo stato dell’immobile e delle aree esterne e individuare eventuali elementi che meritano un approfondimento.
Un aspetto è particolarmente importante: non tutti i siti richiedono gli stessi controlli.
La storia dell’immobile, le attività che vi sono state svolte, le sostanze utilizzate e ciò che emerge dalla documentazione e dal sopralluogo contribuiscono a definire quali verifiche siano realmente appropriate.
Quando emergono elementi di rischio, possono quindi rendersi necessari specifici campionamenti e analisi, individuando i parametri da ricercare in funzione delle caratteristiche e della storia del sito.
Terreno e sottosuolo
Quando la storia del sito o il sopralluogo fanno emergere possibili fonti di contaminazione, può essere necessario approfondire le condizioni del terreno e del sottosuolo.
La presenza pregressa di cisterne, lavorazioni industriali, sostanze chimiche o altre potenziali fonti di contaminazione può orientare la scelta dei punti di campionamento e dei parametri da ricercare attraverso le analisi di laboratorio.
Acque sotterranee
In funzione delle caratteristiche del sito e delle possibili fonti di contaminazione, gli approfondimenti possono interessare anche le acque sotterranee.
Anche in questo caso, le analisi devono essere definite sulla base delle informazioni raccolte e delle specifiche condizioni ambientali da approfondire.
Materiali contenenti amianto
Nei capannoni più datati è importante considerare anche la possibile presenza di materiali contenenti amianto nei capannoni industriali, che può interessare coperture, coibentazioni o altri elementi costruttivi.
Su questo tema TeA Lab ha già approfondito quali verifiche effettuare in presenza di amianto nei capannoni industriali e come programmare correttamente verifiche e analisi.
Rifiuti e materiali di origine incerta
Durante il sopralluogo possono inoltre emergere rifiuti, materiali abbandonati o sostanze di cui non è immediatamente possibile stabilire origine e caratteristiche.
In questi casi può essere necessario procedere alla loro analisi e caratterizzazione dei rifiuti, per definirne correttamente classificazione e gestione.
Cosa succede se emerge una criticità ambientale
L’emergere di una criticità ambientale non determina necessariamente l’abbandono dell’operazione, ma introduce un elemento che deve essere compreso e valutato prima di assumere una decisione: occorre innanzitutto determinarne natura, estensione e possibili conseguenze.
In base ai risultati possono rendersi necessari ulteriori approfondimenti, indagini di caratterizzazione, valutazioni tecniche o interventi di messa in sicurezza e bonifica.
Individuare una criticità prima dell’acquisto o della locazione permette di considerarne anche il possibile impatto economico, tecnico e gestionale.
Scoprirla successivamente può, invece, significare trovarsi ad affrontare costi, tempi e attività che non erano stati considerati nella valutazione iniziale.
Il supporto TeA Lab tra analisi, consulenza ambientale e bonifiche
TeA Lab affianca imprese, professionisti e proprietari immobiliari nelle attività di consulenza ambientale e bonifiche, integrando competenze tecniche, sopralluoghi, campionamenti e analisi di laboratorio.
Il percorso parte dalla valutazione delle caratteristiche del sito e dei possibili fattori di rischio per individuare gli approfondimenti più appropriati e interpretare correttamente i risultati ottenuti.
L’obiettivo è trasformare dati e verifiche tecniche in informazioni utili a comprendere lo stato ambientale del sito e a prendere decisioni più consapevoli.
